Value redistribution plays a key role in land use policy, not only because land use policy induces value through zoning, but also because it captures and redistributes this value through various policy instruments. Anchored primarily into article 5 of the Swiss Federal spatial planning act of 20 June 1979, redistributive goals of the institutional regime of soil range from the reduction and relocation of building zones, over the finance of land service, transport and other public infrastructure, to the implementation of other policies regulating soil uses, such as water protection, soil remediation, or energy policy. Through an actor based analysis of five case studies in Switzerland, this thesis questions the conditions of implementation of a set of land use policy instruments that impact the land’s economic and ecological values in different geographic and demographic contexts, as well as the redistributive limits of the current institutional regime of soil.
Main results are that despite a growing number of punctual redistributive in- struments, the amount of value redistributed remains limited. Durative instruments stemming from fiscal policy are underused, and do not specifically target revenues from land. Part of the explanation lies in the incoherence between fiscal policy and economic promotion, and land use planning and sustainability goals. Further, res- ults show that successful implementation of instruments capturing value, or inducing value reduction, require at least a full compensation of the captured or reduced value and, in the majority of cases, the creation of additional added economic value for the landowner. In terms of ecological value, soil quality is marginally considered in new zoning processes, and there is no incentive for landowners to remediate polluted soils beyond legal obligations.
The revision of the spatial planing act in 2014 tackles some implementation prob- lems such as value compensation, land hoarding, building zone dimensioning, and coordination between urbanisation and transport, but is unlikely to resolve the initial land use policy problems of urban sprawl and loss of fertile soils.
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La redistribution de la valeur joue un rôle clé en aménagement du territoire, non seulement parce que cette politique induit de la valeur par le zonage, mais aussi parce qu’elle la capture et la redistribue à l’aide de nombreux instruments de politiques publiques. Ancré principalement dans l’article 5 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire de 1979, les objectifs redistributifs du régime institutionnel de la res- source sol vont de la relocalisation des zones à bâtir, en passant par le financement de l’équipement, du transport et des infrastructures publics, jusqu’à la mise en oeuvre d’autres politiques publiques à incidence spatiale, tels que la loi sur la protection des eaux, la dépollution des sols, ou la politique énergétique. A l’aide d’une analyse actorielle portant sur cinq études de cas en Suisse, la présente thèse interroge les con- ditions de mise en oeuvre d’une série d’instruments d’aménagement du territoire et leurs effets sur la valeur économique et écologique du sol dans des contextes géograph- iques et démographiques différents, et identifie les limites redistributives du régime institutionnel actuel.
Malgré un nombre croissant d’instruments captant de manière ponctuelle la valeur, la quantité de valeur redistribuée reste limitée. Les instruments de capture perman- ente de la valeur issus de la politique fiscale sont sous-utilisés, et ne ciblent pas spécifiquement les revenus du sol. Une part de l’explication réside dans l’incohérence entre les objectifs de politique fiscale et de promotion économique d’une part, et ceux d’aménagement du territoire et de durabilité d’autre part. En outre, la mise en oeuvre d’instruments de capture de la valeur, ou induisant une réduction de celle-ci,
requiert au minimum une compensation entière de la valeur captée ou réduite, et, dans la majorité des cas, la création d’une valeur économique supplémentaire pour le propriétaire. En termes de valeur écologique, la qualité des sols est considérée unique- ment à la marge des processus de mise en zone, et il n’existe pas d’incitation pour les propriétaires à dépolluer les sols au-delà des obligations légales.
La révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire en 2014 doit per- mettre de répondre à un certains problèmes de mise en oeuvre, tels que l’absence d’un mécanisme de compensation de la valeur, la thésaurisation des terrains à bâtir, le di- mensionnement des zones à bâtir, et la coordination entre urbanisation et transport, mais il est peu probable que ces changements permettent de remédier à l’étalement urbain et à la perte de terres cultivables, problèmes initiaux de la politique d’aménage- ment du territoire.